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La garantie décennale est une garantie de construction mobilisable lorsqu’un défaut affecte la solidité d’un ouvrage ou le rend impropre à sa destination, ou lorsque le défaut affecte un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage. Exemples récents…

Le caractère caché du désordre : une condition importante de mise en œuvre de la garantie décennale

Dans le but de construire un immeuble devant comprendre 150 logements, des sociétés (les maîtres de l’ouvrage) font appel à des professionnels du bâtiment. Les lots sont vendus en l’état futur d’achèvement et un syndicat des copropriétaires est créé.

Après la réception du chantier, ce dernier se plaint de désordres portant notamment sur l’installation d’eau chaude sanitaire et demande une indemnisation :

• pour que des travaux de reprise puissent être effectués ;
• au titre de la surconsommation d’eau ;
• et au titre du préjudice de jouissance.

Le problème ? Un temps anormalement long pour obtenir de l’eau chaude.

Pour cela, le syndicat se fonde sur la garantie décennale : pour mémoire, la garantie décennale est une garantie mobilisable lorsqu’un défaut affecte la solidité d’un ouvrage ou le rend impropre à sa destination, ou lorsque le défaut affecte un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage.

Impossible ici, pour l’assureur du professionnel étant intervenu sur le lot plomberie : selon lui, le désordre affectant les tuyauteries était apparent lors de la réception des travaux et de la livraison de l’immeuble. Or il est admis que pour que la garantie décennale soit mobilisable, le désordre doit être caché à la réception des travaux.

Ce qui n’est pas le cas ici pour l’assureur qui considère que le désordre, qui peut être raisonnablement décelé par un maître de l’ouvrage normalement diligent procédant à des vérifications, présente un caractère apparent.

Mais pas pour le syndicat des copropriétaires, qui considère que le désordre en question était de nature particulièrement technique !

Avis que partage le juge : les maîtres de l’ouvrage, non professionnels de la construction, n’avaient pas pu déceler, lors de la réception, le désordre tenant à la longueur anormale de la tuyauterie, même si, il l’admet, la manifestation concrète du problème, à savoir un temps anormalement long pour obtenir de l’eau chaude, aurait pu être décelée au jour de la réception.

Impropriété de l’ouvrage à sa destination : un « risque » sanitaire peut la caractériser

Dans cette même affaire, l’assureur contestait également le fait que le désordre relève de la garantie décennale ! Il rappelle à ce titre que ce n’est le cas que des désordres :

• actuels compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination ;
• qui, avec certitude dans le délai décennal, compromettront la solidité de l’ouvrage ou le rendront impropre à sa destination.

Or s’il est retenu une impropriété du réseau en raison de sa non-conformité aux règles sanitaires, il n’est pas prouvé que cela avait engendré ou engendrerait des cas de légionellose… Impossible donc de mettre en œuvre la garantie décennale…

Ce qui n’est pas l’avis du juge, qui rappelle que le risque sanitaire encouru par les occupants d’un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l’impropriété de l’ouvrage à sa destination, même s’il ne s’est pas réalisé dans le délai de la garantie.

Il constate, en effet, que la longueur des tuyauteries d’eau chaude sanitaire entre les gaines palières et les points de puisage était supérieure à 10 mètres, et que cette non-conformité aux règles sanitaires, en augmentant la quantité d’eau contenue dans ces tuyauteries, favorisait le risque de développement de légionelles.

Ainsi, ce risque sanitaire, auquel se sont trouvés exposés les habitants de l’immeuble pendant le délai de garantie rend, à lui seul, l’ouvrage impropre à sa destination, quand bien même la présence de légionelles n’avait pas été démontrée au cours de cette période… Le désordre relève donc bien de la garantie décennale des constructeurs et l’assureur doit le couvrir.

Garantie décennale : cas pratiques – © Copyright WebLex

Les ventes immobilières sont souvent faites sous condition suspensive, qui peuvent être de différentes natures. Elles peuvent toucher à l’obtention d’un prêt, à la vente d’un bien ou encore, comme au cas présent, à l’urbanisme. Cas vécu…

Permis d’aménager : quand la demande est vouée à l’échec

Une société signe une promesse de vente portant sur l’achat de terrains appartenant à des particuliers. L’acte prévoit que la vente ne se fera que sous la condition suspensive d’obtention, par l’acquéreur, d’un permis d’aménager.

Le même jour, le conseil municipal de la commune acte le projet de révision du plan local d’urbanisme (PLU) : les parcelles objet de la vente, alors constructibles, passent en zone agricole… donc en zone non constructible…

Ce qui n’incite pas la société acheteuse à déposer sa demande d’autorisation d’aménagement dans le délai de 6 mois fixé par la promesse… Ce qui n’incite pas les vendeurs à laisser passer la clause pénale de 20 000 € prévue par la promesse !

Pour mémoire, une clause pénale est une clause insérée dans un contrat par laquelle une partie s’engage envers l’autre à quelque chose en cas d’inexécution (comme à payer une somme d’argent), et ce pour assurer l’exécution du contrat.

Les vendeurs considèrent, en effet, que la condition suspensive n’a pas été réalisée… aux torts exclusifs de l’acheteur. Selon eux :

• il appartenait à l’acheteur de démontrer en quoi la réglementation d’urbanisme applicable pendant le délai de réalisation de la condition suspensive l’aurait empêché de faire la demande le permis d’aménager ;
• l’autorité administrative avait la possibilité de trancher directement, sans attendre la modification définitive du PLU.

Sauf que selon l’acheteur, le dépôt du dossier aurait de toute façon été inutile : il était certain qu’une demande de permis d’aménager était vouée à l’échec puisqu’il se serait tout de même vu opposer un sursis à statuer dans l’attente de l’achèvement de la procédure de révision du PLU, à défaut d’un refus immédiat !

Le juge donne raison à l’acheteur. Il constate que :

• le projet de révision du PLU a classé les parcelles en zone agricole ;
• par la suite, à l’issue d’une enquête publique, un rapport a conclu à l’impossibilité d’un projet de lotissement, le classement des parcelles en zone agricole protégée interdisant toute construction ;
• la révision du PLU répond à des objectifs de préservation du potentiel agricole et de développement urbain mesuré et maîtrisé préservant le cadre de vie, définis par le plan d’aménagement et de développement durable ;
• les parcelles sont situées en dehors de l’enveloppe urbaine du schéma de cohérence territoriale ;
• la volonté de la collectivité est de ne pas ouvrir de nouvelles zones urbaines aussi longtemps que le foncier urbain peut satisfaire aux besoins de la commune en matière d’urbanisation à l’horizon 2026.

Partant, le juge en déduit que la demande de permis d’aménager était vouée à l’échec et que, quand bien même un dossier d’autorisation d’aménagement n’avait pas été déposé, la condition suspensive n’avait pas défailli du fait de l’acheteur…

La demande en paiement des vendeurs doit donc être rejetée !

Permis d’aménager et vente immobilière : quand l’urbanisme l’emporte – © Copyright WebLex

Un gynécologue est poursuivi en justice par une patiente qui lui reproche d’avoir pratiqué une opération sans son consentement. Ce que conteste ce dernier, qui ne comprend pourquoi il est mis en cause : cette opération, qui était prévue, a simplement été réalisée de façon « anticipée », à l’occasion d’une autre opération. Qui a raison ?

Gynécologue : ligature des trompes = 4 mois de réflexion !

Un gynécologue reçoit en rendez-vous une femme enceinte qui l’informe qu’elle souhaite, à la suite de sa grossesse, qu’il réalise une ligature des trompes.

1 semaine plus tard, le gynécologue réalise une césarienne et en profite pour ligaturer les trompes de la patiente.

Ce que lui reproche celle-ci : elle rappelle que la loi prévoit que pour une ligature des trompes, la patiente doit bénéficier d’un délai de réflexion de 4 mois. Un délai qui n’a manifestement pas été respecté ici…

Sauf que la loi prévoit aussi qu’il faut que la patiente soit dûment informée, rétorque le gynécologue, ce qui ressort d’une fiche d’information, signée par elle, expliquant que les informations nécessaires à un consentement libre et éclairé lui ont bien été fournies.

En outre, il lui a évité les désagréments d’une 2de intervention en réalisant la ligature à l’issue de la césarienne. Il ne peut donc lui être reproché aucune faute !

« Peu importe ! », rétorque le juge : le délai de 4 mois prévu par la loi n’a pas été respecté. Par conséquent, le gynécologue a commis une faute et doit indemniser sa patiente.

Gynécologues : attention au délai de réflexion ! – © Copyright WebLex

Parmi les aides financières mises en place pour aider les agriculteurs à faire face aux conséquences de la guerre en Ukraine, le Gouvernement a débloqué une enveloppe de 60 M€ réservée aux exploitations biologiques. La date limite pour déposer les demandes d’aide, initialement fixée au 20 septembre 2023, a été repoussée au 29 septembre 2023. Revue de détails.

La fermeture du guichet de demande d’aide est repoussée !

En complément du fonds d’urgence de 10 M€ à destination des exploitations agricoles biologiques les plus en difficulté, le Gouvernement a ouvert, le 16 août 2023, un dispositif d’aide de 60 M€ pour les agriculteurs biologiques ayant souffert des conséquences de la guerre en Ukraine.

Le guichet de dépôt des demandes, géré par FranceAgriMer, fermera le 29 septembre 2023 à 14 h au lieu du 20 septembre 2023. L’occasion de vérifier si vous êtes éligible à ce coup de pouce financier…

Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez remplir les conditions suivantes :

• être un exploitant agricole, un groupement agricole d’exploitation en commun (GAEC), une exploitation agricole à responsabilité limitée (EARL), ou une autre personne morale exerçant une activité agricole biologique en France ;
• être une petite ou moyenne entreprise (PME), c’est-à-dire avoir moins de 250 salariés et un chiffre d’affaires inférieur à 50 M€ ou un total de bilan inférieur à 43 M€ ;
• être immatriculé au répertoire SIRENE de l’INSEE par un numéro SIRET actif au moment du dépôt de la demande d’aide et au jour du paiement ;
• être spécialisé à 100 % en Agriculture Biologique (certifié et/ou en conversion) pour la production agricole primaire, justifié par le certificat Bio valide à la date du dépôt de la demande d’aide ;
• avoir subi une perte d’EBE (excédent brut d’exploitation) sur l’exercice indemnisé supérieure ou égale à 20 % par rapport à « la référence » (justifiée par une attestation comptable) ;
• avoir eu une dégradation de trésorerie nette sur l’exercice indemnisé supérieure ou égale à 20 % par rapport à « la référence » (justifiée par une attestation comptable).

Précisons 2 choses :

• l’exercice indemnisé est votre exercice comptable clôturé entre le 1er juin 2022 et le 31 mai 2023 ;
• « la référence » correspond à la moyenne de vos 2 exercices comptables clôturés entre le 1er juin 2018 et le 31 mai 2020.

Des particularités s’appliquent concernant les exploitations récentes, les reprises, fusions ou scissions d’exploitation, ainsi que celles imposables selon le régime du micro-bénéfice agricole sans comptabilité.

Notez que ne peuvent pas bénéficier de cette aide les exploitations :

• installées depuis le 1er janvier 2023 ;
• placées en liquidation judiciaire ou amiable ;
• ayant reçu une aide du dispositif « TCTF : dispositif exceptionnel de prise en charge des pertes économiques de la filière lavandicole engendrées par les conséquences de l’agression militaire de la Russie contre l’Ukraine » ;
• ayant fait l’objet de sanctions dans le cadre du conflit entre la Russie et l’Ukraine.

Le montant de l’aide s’élèvera à 50 % maximum de la perte, dans la limite de 1 000 €. Cependant, ces plafonds pourront être revus car il n’y aura pas de versement forfaitaire jusqu’à épuisement des sommes disponibles. Si l’application de ces plafonds aboutit à dépasser les 60 M€, un taux stabilisateur sera mis en place afin de diminuer l’aide et de mieux la répartir.

La demande doit être déposée sur le portail de FranceAgriMer, disponible ici. Pour avoir plus de détails sur le fonctionnement de cette aide et consulter la liste des pièces justificatives à fournir, rendez-vous ici.

Aide financière pour les agriculteurs biologiques : un délai supplémentaire ! – © Copyright WebLex

Les établissements recevant du public (ERP) doivent respecter des normes précises de sécurité contre les risques d’incendie, dont certaines ont trait à la mise en place d’un dispositif d’alerte des services d’incendie et de secours. Cette dernière catégorie de normes vient de faire l’objet d’une actualisation. Explications.

ERP et sécurité incendie : une prise en compte des évolutions technologiques !

Au titre de leurs obligations en matière de sécurité contre les risques d’incendie, les établissements recevant du public (ERP) doivent mettre en place un dispositif d’alerte des services d’incendie et de secours.

La réglementation imposant la mise en place de ce dispositif datait de 2008… Une date un peu lointaine au regard des évolutions technologiques.

C’est pourquoi elle vient de faire l’objet d’une mise à jour, afin de tenir compte :

• des dernières évolutions technologiques des dispositifs permettant de donner l’alerte (téléphone portable, VoIP, etc.) ;
• de la fin du réseau RTC (téléphone fixe) ;
• et du démantèlement du réseau cuivre.

Établissements recevant du public (ERP) : le « risque incendie » évolue… – © Copyright WebLex

Les coopératives d’utilisation de matériel agricole (CUMA) doivent obligatoirement désigner un commissaire aux comptes (CAC) lorsqu’elles dépassent des seuils fixés par la Loi. Ces seuils vont-ils être revus ? Réponse du Gouvernement…

CUMA et désignation d’un commissaire aux comptes : des seuils (in)variables ?

Pour rappel, les coopératives d’utilisation de matériel agricole (CUMA) sont tenues de désigner un commissaire aux comptes (CAC) lorsque, à la clôture de l’exercice, elles dépassent les seuils fixés pour deux des trois critères suivants :

• 10 salariés (les salariés pris en compte sont ceux qui sont liés à la coopérative par un contrat de travail à durée indéterminée) ;
• 534 000 € pour le montant hors taxes du chiffre d’affaires ;
• 267 000 € pour le total du bilan.

Un sénateur a demandé au Gouvernement s’il était possible de modifier ces seuils. Pour lui, en effet, en raison de la hausse du coût du matériel agricole (+ 10 % par an entre 2021 et 2023), de nombreuses CUMA se retrouvent obligées de désigner un CAC, alors qu’elles ne l’étaient pas jusqu’ici.

« Non ! », répond le Gouvernement, qui estime que ces seuils permettent de répondre aux soucis de transparence des comptes et d’amélioration de la compétitivité du secteur agricole.

Quand les coopératives d’utilisation de matériel agricole (CUMA) doivent-elles désigner un commissaire aux comptes ? – © Copyright WebLex